Comment se protéger en cas de loyers impayés ?

L’immobilier permet de percevoir un complément de revenus intéressant… lorsque tout se passe bien. La rentabilité peut rapidement s’envoler en cas d’impayés de loyer. Il existe des solutions pour se protéger contre les mauvais payeurs. Découvrez comment éviter la perte de revenus locatif.

Choisir le bon locataire.

Pour réduire, d’abord, à son maximum le risque de loyers impayés, il existe, en amont de la mise en location, puis au cours de la location, des techniques à appliquer :

• Technique n°1 : choisir le locataire le plus « sérieux » possible en s’appuyant du dossier de location constituée des pièces à demander à un futur locataire.
• Technique n°2 : vérifier la véracité des informations contenues dans le dossier de location : il existe différentes techniques pour vérifier le dossier de location.

Avant de louer votre appartement ou votre maison, il faut impérativement vérifier la situation et la solvabilité du locataire pour se prémunir contre les impayés de loyers. Pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, il faut que la part du loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels, au maximum. Pour le vérifier, vous pouvez lui demander certaines pièces justificatives : contrat de travail et 2 derniers bulletins de salaire s’il est salarié ou derniers avis d’imposition et bilans s’il est travailleur indépendant. Quelle que soit la situation professionnelle du candidat à la location, vous devez lui demander ses 3 dernières quittances de loyer et un justificatif d’identité. Dans certains cas (étudiants, retraités, etc.), d’autres documents spécifiques peuvent également être lui être réclamés, comme une carte étudiante ou un bulletin de pension. Si le candidat à la location a recours à un garant, des documents identiques doivent être demandés à la personne qui se porte caution.

Souscrire une garantie loyers impayés.

Pour sécuriser vos revenus locatifs, vous pouvez également souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Comme son nom l’indique, elle vous permet d’être indemnisé si votre locataire ne paye pas son loyer. Contrairement à la caution, la Garantie Loyers Impayés n’est pas gratuite. Selon les contrats d’assurance et les options souscrites, elle peut couvrir les honoraires d’avocats et d’huissiers, les frais de réparation en cas de dégradation du logement, les frais de procédure d’expulsion, etc. Des options sécurisantes, mais qui font grimper le prix de l’assurance loyers impayés (entre 2,5 et 4% du montant du loyer).

Quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?

En cas d’impayé de loyer, le locataire bénéficie d’un délai de 2 mois pour s’acquitter des sommes dues au propriétaire à la suite de la réception du commandement de payer envoyé par l’huissier de justice. Précisons que les clauses résolutoires (qui permettent au propriétaire de résilier le bail sans passer par une action en justice) sont suspendues durant ce délai de 2 mois accordé au locataire.

Au terme de cette période, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes réclamées. En revanche, si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut procéder à l’expulsion du locataire en saisissant le tribunal d’Instance.

Attention, si le propriétaire entreprend lui-même l’expulsion du locataire, il s’expose à peine de 3 ans de prison, et de 30 000 euros d’amende.